Ceny6 minut czytania
Dlaczego dwa takie same mieszkania w jednej klatce różnią się o 90 tysięcy
Cennik inwestycji nie jest listą cen za metr, tylko siatką mnożników nałożonych na jedną stawkę bazową. Kiedy się ją zna, przestaje się negocjować, a zaczyna wybierać — i to jest jedyny moment w całym procesie, w którym kupujący ma realną przewagę informacyjną.
Stawka bazowa i sześć mnożników
Deweloper ustala jedną stawkę bazową za metr dla całej inwestycji, a potem modyfikuje ją dla każdego lokalu. W inwestycji Bulaj w gdyńskim Redłowie stawka bazowa wynosi 16 400 złotych, a ceny końcowe mieszczą się w przedziale od 16 340 do 19 560 złotych za metr. Rozrzut wynosi zatem prawie dwadzieścia procent i w całości bierze się z sześciu czynników.
Czynniki są zawsze te same, zmieniają się tylko ich wagi. W budynku nad morzem najsilniejszy jest widok, w budynku przy ruchliwej ulicy najsilniejsza jest strona świata i piętro, a w inwestycji na obrzeżach — metraż.
Piętro: około 1,8% na kondygnację
Każda kondygnacja w górę to zwykle od 1,5 do 2,5 procent ceny za metr. Powody są praktyczne: mniej hałasu z ulicy, mniej zacienienia od sąsiedniej zabudowy, więcej widoku, mniejsze poczucie wglądu do wnętrza.
Parter jest wyceniany osobno i nie zawsze najniżej. Lokal z ogródkiem o powierzchni czterdziestu czy sześćdziesięciu metrów potrafi być droższy od identycznego mieszkania na pierwszym piętrze, bo dla rodziny z małym dzieckiem albo z psem ogródek jest wart więcej niż widok. Najtańszy w budynku bywa więc nie parter, tylko pierwsze piętro od najgorszej strony.
Ekspozycja: od minus trzech do plus sześciu procent
Południe i zachód są droższe, północ tańsza. Warto jednak wiedzieć, za co się dopłaca. Zachód daje światło po piętnastej, czyli wtedy, kiedy w salonie faktycznie się siedzi. Południe daje najwięcej światła w ciągu całego dnia, ale latem wymaga rolety zewnętrznej albo markizy, co jest wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych.
Północ jest tańsza i ma jedną realną przewagę, o której cenniki milczą: w lipcu nie trzeba w niej zasłaniać okien, a temperatura w sypialni jest o kilka stopni niższa. Dla osoby pracującej z domu w godzinach porannych ekspozycja wschodnia bywa lepszym wyborem niż zachodnia, mimo że kosztuje mniej.
Widok: najsilniejszy czynnik nad morzem
W dzielnicach nadmorskich widok potrafi ważyć więcej niż piętro i ekspozycja razem. W Bulaju okna skierowane na zatokę i Kępę Redłowską podnoszą cenę za metr o siedem procent wobec okien na patio. Przy lokalu czteropokojowym o powierzchni osiemdziesięciu czterech metrów daje to różnicę bliską stu tysiącom złotych przy identycznym rozkładzie i identycznym metrażu.
To jest jednocześnie czynnik, który najlepiej broni się przy odsprzedaży, bo jest niepowtarzalny. Piętro można znaleźć w innym budynku, metraż też. Widoku na rezerwat przyrody nie da się dobudować.
Metraż działa odwrotnie, niż podpowiada intuicja
Cena całkowita rośnie z powierzchnią, ale cena za metr zwykle spada. Powód jest arytmetyczny: łazienka, kuchnia i przedpokój kosztują dewelopera prawie tyle samo w kawalerce co w lokalu stumetrowym, więc na większej powierzchni rozkładają się korzystniej. Typowa skala to około jednego procenta na każde dziesięć metrów powyżej średniej dla inwestycji.
W praktyce ten efekt bywa jednak zagłuszony przez pozostałe czynniki. W Bulaju najtańszy metr ma kawalerka od patia, a najdroższy narożny lokal pięciopokojowy od zatoki, czyli dokładnie odwrotnie, niż wynikałoby z samego metrażu.
Co zwraca się przy odsprzedaży, a co nie
Zwraca się widok, piętro powyżej trzeciego i miejsce postojowe w garażu podziemnym w dzielnicy ze strefą płatnego parkowania. Te trzy rzeczy są policzalne przez każdego kolejnego kupującego i trudne do zastąpienia.
Słabiej zwraca się bardzo duży metraż powyżej stu metrów, bo zawęża grono nabywców, oraz nietypowy rozkład wynikający ze zmian lokatorskich pod konkretną rodzinę. Praktycznie nie zwraca się droga zabudowa kuchenna i wykończenie wnętrza w indywidualnym guście, mimo że kosztowały najwięcej. Kolejny nabywca wycenia mieszkanie po metrach, piętrze i widoku, a wykończenie traktuje jako coś, co i tak będzie zmieniał.
Jak z tego korzystać przy wyborze
Jeżeli mieszkanie kupuje się dla siebie na długo, warto płacić za czynniki nieodwracalne: widok, piętro, ekspozycję i powierzchnię zewnętrzną. Tego się później nie zmieni żadnym remontem.
Jeżeli mieszkanie kupuje się pod wynajem, sytuacja jest odwrotna. Najemca płaci przede wszystkim za lokalizację, liczbę pokoi i stan wykończenia, a bardzo słabo reaguje na piętro i widok. Najwyższą rentowność dają zwykle lokale dwupokojowe z najniższą ceną za metr w budynku, czyli dokładnie te, które kupujący dla siebie omija.