Kalkulator rentowności najmu w Gdyni

Rentowność brutto to roczny przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu i nie uwzględnia żadnych kosztów — dla mieszkania w Gdyni wychodzi zwykle 4,5 do 6 procent. ROE to przepływ po odjęciu czynszu administracyjnego, podatku i raty kredytu, podzielony przez wkład własny. Przy dwudziestoprocentowym wkładzie te dwie liczby potrafią różnić się kilkukrotnie w obie strony, bo dźwignia działa też w dół.

Bo zmiana najemcy w Gdyni trwa realnie od dwóch do sześciu tygodni, licząc wypowiedzenie, sprzątanie, drobne naprawy i znalezienie kolejnej osoby. Przez ten czas nie ma przychodu, ale czynsz administracyjny płaci się dalej — przyjmujemy go w wysokości 14 zł za metr miesięcznie przez wszystkie dwanaście miesięcy. Kalkulator z domyślnym zerem pustostanów zawyża wynik o mniej więcej osiem procent.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w stawce 8,5 procent, liczony od przychodu, a nie od zysku. Powyżej 100 000 zł przychodu rocznie stawka rośnie do 12,5 procent — przy jednym mieszkaniu w Gdyni ten próg jest nieosiągalny, przy trzech i więcej trzeba go już uwzględnić. Kalkulator nie obsługuje rozliczenia na zasadach ogólnych.

Niekoniecznie. Przy dwudziestoprocentowym wkładzie i trzydziestoletnim kredycie ujemny przepływ jest normą, a inwestor świadomie dopłaca do raty, licząc na wzrost wartości i na to, że po spłacie zostaje mu nieruchomość kupiona głównie z cudzych pieniędzy. Zła inwestycja to taka, w której dopłaca się nieświadomie — dlatego ta liczba jest tutaj pokazana wprost, a nie ukryta pod rentownością brutto.

Nie uwzględnia kosztu wykończenia i wyposażenia lokalu, który w Trójmieście wynosi 2 200–4 500 zł za metr, remontów między najemcami, ubezpieczenia, kosztów zarządzania najmem, jeśli zlecacie je firmie, podatku od nieruchomości ani wzrostu wartości mieszkania w czasie. Nie uwzględnia też ryzyka nieściągalności czynszu. Kalkulator, który nie mówi, czego nie liczy, jest w tej branży zarzutem o wprowadzanie w błąd — dlatego ta lista jest tu, a nie w przypisie.